Eind 2022 was de inflatie ongekend hoog. In de ROZ modelovereenkomsten voor bedrijfspanden is opgenomen dat de huurprijs automatisch wordt geïndexeerd volgens de meest gebruikte index voor prijsaanpassingen: de Consumentprijsindex (‘CPI’). Dus, als de CPI stijgt mag je de huurprijs verhogen. Als verhuurder van onroerend goed mocht jij de huurprijs in de afgelopen maanden dus fors verhogen, als dat tenminste in de huurovereenkomst is afgesproken.
Huurders die de geïndexeerde huurprijs niet willen of kunnen betalen kloppen bij verhuurders aan met de vraag of de indexeringen beperkt kunnen worden. Verhuurders mogen dat doen, maar zijn het niet verplicht.
De indexeringen voor een zakelijke huurder
De afgelopen tien jaar lag de inflatie tussen de 1,28 en 2,68%, maar in 2022 liep de inflatie op tot maar liefst 14,5%. In de ROZ modelovereenkomsten voor bedrijfspanden is de indexatie van de huurprijs gekoppeld aan de CPI van de vier kalendermaanden ervoor. Voor overeenkomsten die op een ROZ model zijn gebaseerd geldt dus dat de huurindexering in 2023 tot ongekende hoogtes is gestegen.
Weliswaar heeft het CBS aangekondigd dat zij in 2023 met een nieuwe berekeningsmethode komt, maar dat heeft juridisch gezien geen invloed op de CPI cijfers die al zijn gepubliceerd. Reden voor de nieuwe berekeningsmethode is dat de energieprijzen op dit moment te zwaar meetellen. Met de nieuwe berekeningsmethode zal de CPI naar alle waarschijnlijkheid lager uitvallen.
De hoge huurindexeringen gelden overigens alleen voor bedrijfspanden. Voor woningen in de vrije sector geldt dat het door een recente wetswijziging niet is toegestaan om de huurprijzen met meer dan 4,1% te verhogen. In die zin is de particuliere huurder dus beter beschermd dan de zakelijke huurder.
Afspraak = afspraak
Veel huurders trekken bij hun verhuurders aan de bel met de vraag of de huurindexering niet kan worden beperkt. Ze vinden de huurindexeringen vaak niet redelijk. Dit omdat de hoge huurindexeringen voor het grootste deel zijn veroorzaakt door de stijgende energieprijzen, maar de huurder betaalt vaak zelf al de energiekosten. De huurder wordt dus eigenlijk ‘dubbel’ geraakt door de hogere energieprijzen.
Als verhuurder kan je hier tegenin brengen dat afspraak nu eenmaal afspraak is. Als in de huurovereenkomst is vastgelegd dat je als verhuurder mag indexeren dan mag je je daaraan vasthouden. Het huurcontract moet dus worden nageleefd. Er zijn op dit moment geen uitspraken van rechters over de forse indexeringen in de afgelopen periode. Maar de rechter wijst in zijn algemeenheid een beroep op de redelijkheid en bilijkheid in bijna alle gevallen af. Mijn verwachting is daarom dat een beroep op de redelijkheid en bilijkheid ook in gevallen als deze zal worden afgewezen.
Conclusie
Als verhuurder hoef je niet te voldoen aan een verzoek van de huurder tot beperking van de indexering, want afspraak is afspraak.
Je hebt op grond van de wet zelfs het recht om huurindexering die je om wat voor reden dan ook nog niet hebt geïncasseerd tot vijf jaar terug alsnog bij de huurder in rekening brengen.
Wil je hier meer over weten of heb je andere vragen over vastgoedrecht? Neem dan contact op via jasmine@monte.legal.